星爷的《美人鱼》还在刷屏。上映首日2.8亿，随后，2天破5亿，3天破8亿，4天就冲破10亿！
美人鱼毋庸置疑是现在的热点，这是周星驰三年磨一剑的电影，毋庸置疑获得市场的认可！
我想说的是，为什么我们热爱周星驰的电影，除了观赏招牌式的无厘头、3D特效外，还能发现不少关于地产行业的真相。因为他的每一部电影都尽最大可能的追求完美，追求真相。
俗话说的“外行看热闹，内行看门道”，我也不得不佩服星爷作为一个外行，却能在影片前10分钟就道出不少房地产行业内的真相。
真相一：竞拍是为了抬价电影开头就是邓超和张雨绮两个人在抢青罗湾这块土地，两人都在疯狂的举牌，土地价格好像都已经超过了常规外界认知，后来邓超因为财大气粗，抢下了这块地，故事也因此来开展。
邓超举办庆功仪式，把张雨绮和其他一些地产朋友叫到家中，其中一个秃头的朋友郑总嘲笑邓超说：“你以为张雨绮去竞拍是真的想要这块地啊，无非是希望把土地价格弄高，边上的房子可以快点卖出去。这笔生意你会亏200亿，而张雨绮会赚300亿。”
看到这，不得不为张雨绮的机智点赞，或者说，佩服星爷对地产圈的了解。
这其实是土地市场的一个常见现象。政府希望高房价支撑土地，而周边在售项目更希望当下可以拍出一块“地王”来刺激楼市。所以行业内都会有这么一套玩法：只要周边有土地出让，不管想不想拿地的开发商都去参与，大家都举下牌子，一起把价格哄抬上去，反正真正想要的开发商会接盘的，这么做百利无一害。
身处在这个行业里的每一个角色都希望楼市越来越好，所以大家都把宝压在土地市场，也就是未来的楼市，只要土地越来越贵，那么当下的房子的价格也就显得相对合理，这一现象一定程度上助推了房地产的泡沫。
当然，我们也可以把这理解成经济学中的博弈游戏，所谓竞拍，很大程度上取决于知己知彼，拍的是价格，竞的是心术。
还是关于竞拍的事，为什么张雨绮的抬价战术能顺利施行，难道，摸爬滚打起家的邓超就看不出？
这就在于邓超怎么看待竞价这回事了。
真相二：出价高于对手既合理邓超为什么会开庆功会，其扮演的角色就说：“对于我来说，做生意就两个原则。第一所有对手的报价我都跟进，第二我每次报价都比对手贵100万，要知道只比对手多100万就可以谈成这笔生意，100万对我来说意味着什么，不就一次应酬的花销么。”
对于邓超来说，他的逻辑是对方的价格只要对方肯出就说明这个价格就是合理的，而我多花100万就当我多做了一次应酬，所以我的这个价格也是合理的。所以我永远都能拿到项目，而且是合理的价格。
这个逻辑很土豪，但这其实是不少老板拿地时的心理描摹，很多开发商在拿下地块时的第一句话：我只比某某某多花了多少就拿下了这块地。
而拿地时怀揣着这种策略的开发商如果有两家以上，那么土地市场上的不理性部分就会产生蝴蝶效应，很多时候土地市场上那些不合理的成交，有一部分原因就来源于此。
竞拍市场，永远不会只有理性，有攀比就会有非理性，有非理性就会有失控，而邓超则很好的诠释了这一类老板。
邓超真成冤大头了吗？
并不是，即使用天价拿下的地块，也有办法赚回来，而邓超的大杀器便是：
真相三：土地成本取决于后期规划当所有人都在吐槽邓超土地拿的太贵的时候，邓超默默的从助手那里拿到一个通文说：如果清罗湾可以填海，那么这样的投入还贵么。
结果在场的所有人都马上变脸，希望能够和邓超合作。
很多开发商在拿地之前都会尽调，但是政府规划的落地性和项目节点的配合就全靠气质。
一个原本亏钱的项目一旦获批浅滩填海，立马赚得钵满瓢满。
查阅数据可知，第一、填海所获得的土地是没有土地费的，只需要缴纳少量的配套费用。第二、填海的成本是20万一亩，折合一平米土地只有300元，这是非常低廉的代价，可以彻底的摆脱楼板价的束缚。为什么有些项目的营销可以砸这么多钱，简单的说就是土地成本低，营销想怎么玩就怎么玩。
所以，当邓超说青罗湾可以填海的时候，对这个项目就是颠覆性的调整，马上从亏本转换到大把的利润。
话说，拿地之前就能拿到填海批文的企业，又有几家？
看到这，张雨绮的算盘打空了吗？
没有，精明如此，张雨绮也有锦囊妙计。
真相四：抢不到地，入股仍可分一杯羮当张雨绮没拿到这块地然后又知道这个项目可以填海之后，马上做了一个决定，用300亿的资金的方式入股这个项目45%的股份，从此邓超和张雨绮开始合作开发的过程。
其实这个策略已经成为不少的小开发商生存的重要策略。
毋庸置疑现在土地市场越来越是大鳄的市场，动则上十亿的代价让小企业在土地市场已经没有竞拍的权利了，那么这些小企业怎么生存？
很多时候采用的策略就是用入股的方式，这些企业能够生存到现在肯定有一些核心竞争力，比如精装修做的特别好啊，比如和政府关系特别好啊，比如设计能力特别强……这些技能已经不能让这些企业去土地市场上拿地，但是却非常容易帮助他和土地获得者合作。它作为一个环节可以解决项目开发产业链上的重要要素，那些土地拥有者当然没有理由拒绝，那么根据作用的大小，不同程度的入股就是一条重要的方式。
张雨绮其实在电影里并没有强调自己有什么核心竞争力，但明眼人一看就懂。
当然了，某一种程度上来说，那也是某一类开发企业的核心竞争力。
不过，现在有一些开发商拿地，也不仅仅是为了利润，那他们图什么呢？
真相五：拿地不为赚钱当邓超拿下这块地的时候，所有记者都来采访说：成本这么贵，为什么企业还要拿这个项目。
当时的新闻发言人说：这个项目将会是企业所有最高端产品线的集合，已经不是利润所可以考虑的。
这其实也是当下房地产市场的一个事实：现在，很多时候的开发是一种无奈，做这个生意可能没有足够的利润可以获得，但又必须做。
比如一些国企，为什么会集中在第四季度拿地，不是认为当下的土地好，而是年终指标必须完成掉。
比如一些企业会莫名奇妙的拿一些土地，不是因为他们想要，而是别人因为抵债各种塞给他们的，换句话来说他们自己也是莫名奇妙的进入房地产的。
比如说一些所谓野蛮人拿钱不当钱随便花，那是因为他们的钱都不是自己的，是别人给的。
再比如就像美人鱼电影里一样，为了实现企业转型往高端走，特意拿一些自己不熟悉的地块，甚至愿意背负一定的代价。
这就是当下的房地产里的一些现象，这些除了业内之外别人几乎不曾知道也不会关心的现象，在美人鱼电影里的前10分钟就淋漓精致的展现了出来。
周星驰还是那个周星驰。他把这些房地产真相在电影中如此自然的展露出来，而且藏的如此不动声色却又如此到位贴切。
我想这就是星爷的魅力吧，他在每一个地方都追求完美，哪怕这个不是他擅长的地方，哪怕这个地方不是那么重要。他的电影在搞笑的大背景下包含了太多的元素，不同的人都可以找到自己的镜子和影子。
周星驰作为导演他没有亲自出面，选择了把自己的所有表演技巧传达给演员，周星驰用尽一切来搞笑，我觉得他会希望作为观众的我们可以看到搞笑背后藏着什么。
感谢周星驰！
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