主题: 如东房地产开发商的暴利究竟是多少？900万能挣1.6亿
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- 发表于：2012/3/20 16:03:10
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谈到开发商的收益率，有人可能会这样计算：
房价减房屋成本等于利润
开发商的收益率：
房屋单价（每平米6000元）减房屋成本单价（每平米2000元）除以减房屋成本单价（每平米2000元）等于200%
错
开发商的收益率的计算应是： 楼盘利润总额除以开发商的资本金。
有人说这不是一样吗？不！不一样。资本金远远小于房屋成本。
房屋的成本资金来源还应包含银行贷款、材料商垫付的资金、建筑商垫付的资金及购房定金等。
请看开发商的资金是怎样运作的：
开发商所拿土地是每亩75万元，40亩土地是3000万元。只需要30%的资金900万元，就可以到房产管理部门拿到土地使用证。再把土地使用证拿到银行抵押，就可以拿到70%的贷款2100万元。
拿到贷款后开始建售楼处，搞规划设计，施工图设计，及选择施工单位的招标工作。
与施工单位签订的施工合同是阴阳合同。
阳合同是根据国家合同法签订的格式合同。
阴合同是有附加条件的合同，也是执行的实际合同。最主要的是两条：
1、 造价下浮10%或更多一点。
2、 第一次支付工程款必须在主体结构三层完成以后，工程竣工完成付50%（这一条对
开发商来说至关重要，它直接关系到资金的周转型）。
在主体二层结构完成时，贷款的抵押品就是在建的商品房实体。如房屋是多层结构五层，开发商就和施工单位出据一张主体结构完成验收合格证。就可贷款。也有钱支付第一笔工程款了。
开发商在施工单位进场施工后就开始卖房了，不是正式售房合同，其名称叫购房协议书。没有具体楼号、价格，只是收到多少钱，优先购房权，利率为银行贷款利率。在开盘时，如不购买，退回本利。最低交款额为2万元，一般都是10万8万元，有的甚至更多，比银行存款利息高吗！
开发商在资金运转正常后都要抽调资金，调出比资本金更多的资金，进行第二个更大楼盘的操作。
第一次开盘的价位不会太高，其原因：1、刚开始必定资金紧张，必须套现。2、要有一定的涨价空间，才能使楼盘越卖越火爆，老百姓买涨不买跌。
开发商一般都会改建筑规划。第一个规划是审批用的，容积率为1.6,容积率不能高，高了规划部门向上报，备案通不过。当然还有绿化面积等指标。
修改后的建筑规划，容积率一般在1.8—2.0之间，当然也有更高达2.2的。
有的开发商路子硬（有后台），还会改规划增加门面房（商铺），商铺的房价更高啊！！！
还有缺德的开发商，将公共设施、景观改为商品房出售。一般开发商都不屑为之。
介绍完资金运作，进行投资收益率计算：
楼盘40亩土地，容积率1.6 建筑面积就是40000平米
利润总额：（6000元—2000元）x 40000平米=1.6亿元
通俗地讲，就是拿出900万，挣了1.6个亿。
资金收益率：1.6亿除以900万等于1600%
难怪当年有政府官员感叹：田学富，一个人从南通带来1000万元，到如东二号街区卷走了2个亿。
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