主题: 今年看房事

今年大家不要急着买房，明年的房价最合理
(2010-06-15 16:17:23)[编辑][删除] 

标签： 经济房价杠杆效应房产商杂谈

清醒者看房事: 看看目前的环境，看看目前高叫房价不跌的帖子，看看新浪搞的所谓房产抄底，估计很快就会达到上千万人支持，呵呵，一个很简单的软件就可以做到这一切，似乎又回到了2007年股市高点做股市上涨的调查一样。 目前楼市的状况让笔者想到了2007年下半年股市最疯狂的时候，除了极少数有先见之明的投资者在高位抛掉股票外，其余人死活都认为股市会上8000点甚至10000点，而且众多散户都迷信着“死了都不卖”这首歌。殊不知，政策环境、市场环境的变化，已经预示着下跌趋势的来临，而且不可避免(关于股市为何从6000点一路下滑，笔者在博客中有解释)。
就笔者粗略估计，央行要在4-7个月内完成货币挤出效应，否则更大的崩盘不期而至。笔者就给大家分析一下房产崩盘的原因及投机者行为：
1、房价必须回落，否则将崩盘
提到这点必然会招致众多投机客的攻击，但市场运行有其内在规律，违背规律的结果是极其严重的。房产作为一种居住工具，在央行2009年不恰当的货币投放及市场炒作下，已经成为了一项计价工具。但计价工具固有的特征是稳定，可变现以及保值。要明白的是，稳定与保值的基本含义是波动小。但是，国内疯狂的投机行为，已经让房产这种本是居住工具的实体变为了价格巨大变动的计价工具，严重扭曲了社会价值衡量体系。学过经济学的人都明白，房产价格的大幅攀升是对劳动及储蓄的剥夺，让他进入少数人手中。因此，在天量没有规划的信贷面前，房产价格也成为了泡沫的鼓吹方。由于现代货币的信用性而非价值性，导致去年过量货币产生剥夺财富的效应，短期内刺激经济，但长期看却是严重透支甚至侵占过去储蓄的错误行为，因此，为了弥补价值的不平等转移，今年央行必然收缩货币。而房价作为货币储存的一种表现形式，如果是全额支付，并不会影响整体货币平衡，但去年具有巨大杠杆效应的房产储蓄，导致现实经济的价值储藏出现了近乎变态的扭曲。要让这种扭曲回归价值运行的平衡，必须要把杠杆效应所带来的不正常储蓄挤出非实体经济，否则这个社会面临的，将会是崩盘式的进程，不仅经济崩盘，社会也会面临巨大民生压力
2、回收时间短，个体行为囚徒困境
究竟央行要在多长时间里挤出这部分非正常储蓄呢?笔者的初步衡量是4到7个月。主要有以下原因：一是去年巨量贷款的短期部分在今年年底前必须要收回，如果不能收回，将会产生大量坏账;二是银行体系可贷资本循环速度迅速下降，去年的贷款进入实体经济的并没有真正得到收效，政府融资平台的贷款时间跨度长，后期需求高，这两样严重挤占了贷款的优质性，而今年才过去半年，银行就已面临流动性压力;三是房产贷款质量下降，由于巨大的杠杆效应和较低的违规成本，去年的房产贷款已成为银行的定时炸弹，只有房价下跌，让真正有需求的人接盘，才能改善银行贷款质量。以上的三个原因都需要银行能在短时间内解决问题，否则银行不得不面临流动性危机的压力!
但是，个体行为的有趣性却会让房价以崩盘的方式解决所有危机，让资产质量好转。行为如下：房产商仍沉浸在2007年以来的房价高涨，投机客也秉着房价不会降的心态，但国家现在已经非常明确高房价可能带来的经济崩溃，因此在未来一段时间里，会出现一个有趣的现象：房产商、投机客都屏住不降房价，成交量持续低位，银行资金不断收紧，政府推出房产税，投机客成本不断升高，保障性住房渐进推出，中央坚定的挤出泡沫的举措并行。这其实是一个典型的囚徒博弈，只是除了中央以外的个体房产商或投机客都采取了个体理性但整体不理性的行为。最后，在一系列综合因素的叠加下，房产迅速崩盘，真实需求且优质的客户资金进入银行，投机客变态的财富重新回归社会，完成一次较为平等的分配。
3、现在买房？完全不用急
上面解释的，是经济运行的基本规律，如果有任何一方违背了这个规律，都将导致更大的崩溃。所以，现在完全没有必要听房产、中介的忽悠。在银行严格执行中央政策的要求下，在投机个体理性而整体非理性的行为下，房价不仅会跌，而且在跌的时候迅猛而大快朵颐，因为这样才能让财富真正较为平等的在社会分配，让投机者挤出非正常收益。
其实有心的人都可以好好回想一下2007年股市繁荣的场景，和现在是不是一致呢?所以，现在要看你是个懂得放手的聪明投资客，还是懂的珍惜自己财富的真实需求者。